▷ Mietertrag » Definition, Erklärung & Beispiele + Übungsfragen

Für Unternehmen, die Vermietungen durchführen, sind die Erträge aus diesen Vermietungen von großer Bedeutung, da sie einen wesentlichen Teil der finanziellen Einnahmen ausmachen können. Mieterträge werden in erster Linie im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien betrachtet, können jedoch auch bei der Vermietung anderer betrieblicher Gegenstände, wie Maschinen oder Fahrzeuge, anfallen. Eine korrekte Buchung der Mieterträge ermöglicht es Unternehmen, ihre Einnahmen transparent darzustellen und wichtige Kennzahlen zur Rentabilität zu ermitteln.

In dieser Lektion betrachten wir das Thema „Mieterträge“ und erklären dir, wie sie entstehen und welche Bedeutung sie für ein vermietendes Unternehmen haben. Wir zeigen dir die periodengerechte Buchung, wenn zwischen der Zahlung und dem wirtschaftlichen Nutzen der Bilanzstichtag liegt, und klären in diesem Zusammenhang auch die Behandlung der Umsatzsteuer, wenn die Mieterträge steuerpflichtig sind. Am Schluss der Lektion findest du einige Übungsfragen, mit deren Hilfe du deinen Lernerfolg kontrollieren kannst.

Synonyme: Mieteinnahmen | Mietzins | Mieterlöse
Englisch: rental income

Inhalt dieser Lektion

Warum solltest du Mieterträge kennen?

Mieterträge stellen Einnahmen dar und bilden einen wesentlichen Teil der finanziellen Erträge. Sie tragen maßgeblich zur Rentabilität der Vermietungsaktivitäten bei und spielen je nach Höhe der Einnahmen eine erhebliche Rolle bei der finanziellen Planung und Steuerung von Unternehmen. Auch der Beitrag zur finanziellen Stabilität des Unternehmens ist nicht zu unterschätzen.

Durch die korrekte Buchung von Mieterträgen können Unternehmen nicht nur ihre Einnahmen transparent darstellen, sondern auch wichtige Kennzahlen zur Rentabilität und Effizienz der Vermietungen ermitteln. Die genaue Erfassung von Mieterträgen ermöglicht es Unternehmen zudem, fundierte Entscheidungen zu treffen, die Rentabilität zu maximieren und langfristige Geschäftsstrategien zu entwickeln. Darüber hinaus dienen Mieterträge als wichtiger Indikator für die Nachfrage nach vermieteten Objekten und ermöglichen Einblicke in die Marktentwicklung. Die präzise Buchung und Analyse von Mieterträgen sind somit unerlässlich für die finanzielle Planung, Steuerung und langfristige rentable Nutzung von Vermögenswerten durch das Unternehmen.

Was sind Mieterträge?

Der Begriff “Mieterträge” bezeichnet die Einnahmen, die ein Unternehmen aus der Vermietung von Immobilien oder anderen vermietbaren Gegenständen erzielt. Dieser Ertrag umfasst die regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen, die eine Person oder eine Organisation als Miete oder Pacht für die Nutzung eines bestimmten Objekts entrichtet. Der Mietertrag spielt eine große Rolle bei der Berechnung der Rentabilität von Vermietungen und dient als wichtige Einnahmequelle für Unternehmen, die Vermietungen durchführen.

Buchung von Mieterträgen

Das Konto „Mieterträge“ zählt zu den Erfolgskonten in der Finanzbuchhaltung und wird entsprechend über das Gewinn- und Verlustkonto abgeschlossen. Mieterträge erhöhen den Gewinn des Unternehmens.

In der Regel werden die Mieterträge per Banküberweisung gezahlt, in selteneren Fällen auch bar. Das Gegenkonto beim Zahlungseingang ist also ein Aktivkonto, entweder „Bank“ oder „Kasse“.

Zugänge auf Aktivkonten werden im Soll gebucht; auf Ertragskonten im Haben.

Demnach lautet der Buchungssatz:

Bank / Kasse an Mieterträge

Ein Beispiel dazu:

Beispiel

Die ”Hanseatic Hardware AG” vermietet leerstehende Büroräume. Der Mieter zahlt den Mietzins in Höhe von 600 EUR monatlich im Voraus per Banküberweisung.
Der Buchungssatz lautet:
Bank an Mieterträge 600 EUR

Zumindest gilt dies bis zur Mietzahlung für den Dezember, die bereits im November eingegangen ist. Im Dezember zahlt der Mieter im Voraus für den Januar des Folgejahres; und hier ergibt sich eine Besonderheit. Die Erträge betreffen nicht das abgelaufene Wirtschaftsjahr und dürfen den Gewinn entsprechen nicht erhöhen. Sie sind daher entsprechend abzugrenzen.
Der Buchungssatz dazu lautet:

Bank / Kasse an passive Rechnungsabgrenzung 600 EUR

Bei passiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Fremdkapital des Unternehmens. Wirtschaftlich betrachtet sind im Voraus geleistete Zahlungen eine vorübergehende Überlassung von Kapital. Der Mietertrag für Januar stellt demnach eine Verbindlichkeit dar, die im Folgejahr aufgelöst wird.

Der Abschluss des Kontos passive Rechnungsabgrenzung erfolgt über das Schlussbilanzkonto:

Passive Rechnungsabgrenzung an Schlussbilanzkonto 600 EUR

Im Januar wird das Konto aufgelöst, der Betrag wird auf das entsprechende Ertragskonto umgebucht:

Passive Rechnungsabgrenzung an Mieterträge 600 EUR

Passendes Konto

Analog zur passiven Rechnungsabgrenzung bei Ertragskonten wird das Konto „aktive Rechnungsabgrenzung“ bei Aufwandskonten verwendet.

Umsatzsteuer bei Mieterträgen

Stammen die Erträge aus Vermietungen und Verpachtungen von Privatpersonen, sind diese grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das Konto „Umsatzsteuer“ wird also in der Regel nicht angesprochen.

Anders sieht es aus, wenn die Objekte an andere Unternehmen vermietet oder verpachtet werden. § 9 Abs. 1 UStG (Umsatzsteuergesetz) regelt die Pflicht zur Buchung der Umsatzsteuer in diesen Fällen. Die eingenommene Umsatzsteuer wird vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt; der Mieter kann sie als gezahlte Vorsteuer geltend machen.

Die Buchung des steuerpflichtigen Mietertrags sind dann folgendermaßen aus:

Bank / Kasse 714 EUR an Mieterträge 600 EUR an Umsatzsteuer 19 % 114 EUR

Umsatzsteuer bei der passiven Rechnungsabgrenzung

Auch die Umsatzsteuer spielt eine große Rolle bei der passiven Rechnungsabgrenzung, weil sie sicherstellt, dass die Einnahmen und Ausgaben im richtigen Geschäftsjahr gebucht werden.
Hier sind die hauptsächlichen Punkte:

Wenn ein Unternehmen beispielsweise im Voraus Zahlungen für Produkte oder Dienstleistungen erhält, die erst später geliefert oder erbracht werden, muss es die Umsatzsteuer auf diese Zahlungen sofort an das Finanzamt abführen. Das bedeutet, dass das Unternehmen die Steuer zahlt, bevor es die Einnahme tatsächlich verbucht. Erst wenn die Lieferung oder Dienstleistung erfolgt ist, wird diese Einnahme verbucht, auch die Umsatzsteuer. Gleiches gilt für die Mieteinnahmen.
Um sicherzustellen, dass das Unternehmen den Überblick über die bereits gezahlte, aber noch nicht als Einnahme gebuchte Umsatzsteuer behält, führt das Rechnungswesen eine separate Aufzeichnung, meist auf einem speziellen Konto namens “Umsatzsteuerabgrenzungskonto“. Dieses Konto sorgt für eine klare und transparente Darstellung der steuerlichen Verpflichtungen und Ansprüche.
Es spielt keine Rolle, ob die Umsatzsteuer auf Basis der vereinbarten Preise oder der tatsächlich erhaltenen Zahlungen berechnet wird. Das Unternehmen muss sicherstellen, dass die Umsatzsteuer entsprechend den geltenden Regeln und Gesetzen richtig gebucht wird. Es ist nicht nur darauf zu achten, was das Unternehmen bereits eingenommen hat, sondern auch darauf, was es im Voraus gezahlt hat. Nur so ist eine ausgewogene und genaue Bilanz gewährleistet.

Bruttomiete oder Nettomiete?

Mit den beiden Begriffen „Bruttomiete“ und „Nettomiete“ hat die Umsatz- bzw. Vorsteuer übrigens nichts zu tun!

Die Bruttomiete beinhaltet alle Kosten, die mit der Vermietung verbunden sind, wie zum Beispiel Betriebskosten, Grundsteuer oder Versicherungen. Die Nettomiete hingegen bezieht sich ausschließlich auf die reine Mieteinnahme ohne zusätzliche Kosten.

Die Wahl zwischen Bruttomiete und Nettomiete hat direkte Auswirkungen auf den Gewinn des Vermieters. Bei der Bruttomiete trägt der Mieter alle weiteren Kosten, sodass der Vermieter eine konstante Einnahmequelle hat. Bei der Nettomiete hingegen muss der Vermieter die zusätzlichen Kosten selbst tragen, was zu einer variablen Gewinnspanne führen kann.

Auf dem Konto „Mietertrag“ wird der Betrag gebucht, der tatsächlich vom Mieter gezahlt wird.